不動産を共有名義で購入する場合の持分割合
住宅を購入する時に、夫婦や親子で共有名義にする場合は、互いの持分割合を登記します。この共有持分割合は、適当に決めて良いものでは無く、実際の「出資の割合」による必要があります。
疑問などございましたら、いつでもお電話下さい。ご相談は無料です。海老名市、座間市、綾瀬市、大和市、厚木市、相模原市の方はもちろん、神奈川県全域、町田市や八王子市などの神奈川県隣接地域も大丈夫です。
共有名義の持分割合
共有名義の持分割合は、適当に決めて良いものでは無く、実際の「出資の割合」による必要があります。出資と違う割合で登記すると、差額について一方から他方に贈与されたものとして、贈与税が課税される危険があります。不動産は金額も大きいものであるため、贈与税の課税額も大きくなりがちです。
最近は少なくなってきましたが、毎年、確定申告の時期になると、住宅ローン控除の申告をした際に、税務署から、登記の持分を変えないと数十万円や百数十万の贈与税がかかると指摘され、出資割合に応じた持分に更正する登記の依頼が来ることがあります。
出資の割合
不動産購入資金（出資）としては、住宅ローン、自己資金、親からの援助があります。
住宅ローンについては、債務者が出資したものとなります。夫婦ペアローン、夫婦で連帯債務、夫が債務者で妻が連帯保証人、の３つで出資割合が違ってきますので注意が必要です。中でも、夫が債務者で妻が連帯保証人は要注意です。連帯保証人は出資者にはならないため、他に自己資金を出していない限り、妻が持分をもつと、その分は夫から妻へ贈与したものとして扱われます。持分更正の依頼を受けるほとんどはこの場合です。
夫婦ペアローンは、夫が債務者となる借入と妻が債務者となる借入の２つの借入になり、一番明確で、それぞれの借入れの額がそれぞれの出資割合になります。
夫婦で連帯債務の場合は、１つの借入について二人で債務者となるもので、出資割合についての明確な基準があるわけでなく一番難しいのですが、基本的には、今後実際に返済していく額の割合になります。夫婦それぞれの収入の割合にすることが多いかなと思いますが、将来的にほとんど夫の収入から返済していくという事で、夫の方が多い割合、あるいは夫の単独名義にすることもあります。
親からの援助の場合、住宅取得資金の非課税制度や相続時精算課税制度を利用すれば、その分を、子の持分にすることができます。注意を要するのは、非課税制度はあくまで実の親子間にのみ適用されるもので、義理の親子間には適用されませんので、妻の親からの援助分を、妻では無く夫の持分にすると、全額が贈与税の対象になってしまう事です。
登記をする前にご相談を
共有名義で不動産を購入する場合は、登記をする前に、持分割合について必ずご相談して下さい。一度登記してしまうと、更正するにもお金がかかります。
相談先として、一番確実で具体的な回答を頂けるのは、税金の専門家である税理士です。ただ、さほど複雑でなければ、まずは担当の不動産業者さんにご相談頂ければと良いかと思います。慣れた方だと不動産業者さんでアドバイス頂けますし、不動産業者さんから税理士や司法書士に相談して頂けるかと思います。私もよく、不動産業者さんを通じて相談を受けます。ある程度単純な場合は、これこれの割合であれば問題ないのではないでしょうか、とお応えできるのですが、少し複雑になって、一般的な知識では対応しきれない場合は、税理士さんにご相談をお願いしています。
