小規模宅地の特例
土地の評価額については、小規模宅地等の特例による軽減措置があります。
例えば同居していた父親が亡くなり、父親名義であった自宅の土地について、相続税をそのまま課税すると、場合によっては、相続税を支払うために自宅を売らざるを得ない事も生じえます。
また、父親が自分名義の土地上の事務所で事業をしていて、子供が後を継ぎたいが、事務所を売らないと相続税を支払えず、事業の継続が困難になるという事もありえます。
そのため、一定の条件のもと、居住用や事業用の宅地について、それを引き継ぐ者のために、大幅に評価を減額できる措置が用意されています。
小規模宅地の特例による土地の評価減額
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居住用の特例 |
330㎡まで、80%減額 |
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事業用の特例 |
400㎡まで、80%減額 |
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不動産貸付事業用の特例 |
200㎡まで、50%減額 |
なお、対象となる宅地が複数ある場合は、複数の適用が可能です。
例えば、自宅敷地と事業所敷地がある場合、330㎡ ＋ 400㎡ ＝ 730㎡ まで、80%の減額が受けられます。
では、どの様な条件をクリアすれば、減額されるのでしょうか？それぞれについて、おおまかには、下記のとおりです。
居住用の小規模宅地の特例－適用要件
1．被相続人が住んでいた自宅の敷地についての適用条件
（1）配偶者（夫または妻）の名義にする場合 には、他に条件無く、適用を受けられます。
（2）生前から同居していた親族（子）の名義にする場合 には、相続税の申告期限（死亡後１０ヶ月）まで居住を続けていれば、適用を受けられます。生前にずっと同居していても、死亡後１０ヶ月以内に売ってしまう場合には適用がありません。
では、子供が全員、結婚して独立し、誰も同居していなかった場合には、適用は無いのでしょうか。その場合、（3）相続開始前３年以内に自分または配偶者の所有する家屋に居住したことが無い者の名義にする場合 には適用があります。少なくとも死亡以前の３年間は、賃貸住宅や親名義の家屋に住んでいて、自分の持家をもっていなかった方です。
ただし（3）は、配偶者もおらず、同居していた相続人（子）もいない場合だけです。父親が亡くなったがまだ母親が存命の場合や、その後母親も亡くなったが、同居していた兄がいる場合には適用ありません。減額適用を受けるには、母親や同居の兄の名義にする必要があります。
2．被相続人と生計を同一にする親族が居住していた家屋の敷地
夫が長期の単身赴任先で亡くなったような場合、夫自身は自宅に住んでいなくても、同一生計の奥様や子が暮らしていた場合にも適用があります。
「同一生計」とは、夫の収入が奥様や子の生活費に充てられている（通常の）場合です。この場合も、（1）配偶者（妻）の名義にする場合 や、（2）その生計を同一にする親族（子）の名義にする場合 には適用があります。
上記例で夫が単身赴任先で亡くなった後、奥様が亡くなった場合については、夫亡き後も奥様が自宅に住んでいた場合や、奥様と子供で自宅に同居していた場合は （1）です。これに対して、奥様が長期で入院や施設に入所などしていて、自宅には子供が住み、入院や施設の費用などはその子供が全て支払っていたという様な場合など、（2）その生計を同一にする親族（子）の名義にする場合 にも適用があります。
なお、夫が亡くなった後、自宅には奥様だけが住み、同じ敷地内に、子供が別の家を建てて住んでいるという場合、奥様の年金だけでは生活が困難なため、子供が毎月一定額の生活費を援助していれば、奥様の亡き後にその子供が敷地を取得する場合、上記の（2）に該当します。経済的にも全く独立して生活していれば、適用はありません。
事業用の小規模宅地の特例－適用要件
ここでいう「事業」は、次項の不動産貸付事業以外の事業です。
1．被相続人の営んでいた事業で使用されていた敷地について
父親が自分名義の土地上の事務所や店舗で事業をしていた場合で、その事業を引き継ぐ子供や配偶者が敷地を取得する場合に、適用されます。
2．被相続人と生計を同一にする親族の営んでいた事業で使用されていた敷地について
生前に父親が引退した場合や、もともと父親名義の土地を借りて事務所や店舗を建て、子供が事業をしていた場合でも、その父と子が「同一生計」であれば、その子が敷地を取得する場合には適用があります。
「同一生計」には、同居している場合や、別居していても、子供が父親の生活費として毎月一定額の援助をしていた場合、入所していた施設費用を出していた場合などが該当します。
不動産貸付事業用の特例－適用要件
「貸付事業」は、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業など含みます。アパートを所有していたり、更地を駐車場にしていたりといった場合です。
1．被相続人の貸付事業で使用されていた敷地について
賃貸アパートや賃貸マンションの敷地、駐車場などについて、その賃貸借を引き継ぐ子供や配偶者が敷地を取得する場合に、適用されます。
父親が亡くなった後、母親が終身型の老人ホームに入居し、空いた自宅を賃貸したという様な場合で、母親が亡くなり、その貸付事業を引き継ぐ子供が敷地を取得する場合などにも、適用されます。
2．被相続人と生計を同一にする親族の貸付事業で使用されていた敷地について
賃貸アパートや賃貸マンションの敷地、駐車場などを、被相続人と同一生計の親族が賃貸していた場合で、その賃貸借を引き継ぐ子供が敷地を取得する場合などに、適用されます。
「同一生計」には、同居している場合や、別居していても、子供が父親の生活費として毎月一定額の援助をしていた場合、入所していた施設費用を出していた場合などが該当します。
小規模宅地の特例による減額を受けるためには
小規模宅地等の特例による減額措置を受けるためには、次の２つの手続きをする必要があります。
1．原則として、相続税の申告期限（死亡後１０ヶ月）までに、遺産分割協議ができている必要があります。
2．適用を受けた結果、相続税がかからない場合であっても、必ず相続税の申告はしなければなりません。その申告の際に、小規模宅地等の特例を受ける旨を記載して、計算書などの一定の書類を提出する必要があります。
